Секреты Американских Миллионеров
Сейчас только ленивый не говорит о Роберте Кийосаки и о том, что нужно инвестировать, чтобы выбраться из кризиса. О том, что нужно инвестировать в активы, а не пассивы. О том, что лучше всего инвестировать в недвижимость. И т.д., и т.п. Все со всех сторон пугают кризисом. Давайте с Вами договоримся, пугать своего любимого читателя я не буду!Чтобы не нарушать сложившуюся традицию, я тоже начну с Кийосаки. Но я не буду пересказывать Вам все написанные Кийосаки общие слова о пассивных доходах и о важности инвестиций. Всё это Вы знаете и без меня. А кто не знает, купите или возьмите в библиотеке его книжки и прочитайте.
Говорить сегодня мы будем об очень конкретных вещах и схемах заработка. Тогда зачем и почему Кийосаки? Конкретных-то схем заработка у него в книгах практически нет. Но дело в том, что Роберт Кийосаки в своей книге «Квадрант денежного потока» всего в 2-х абзацах сформулировал суть того, о чём мы сегодня будем говорить.
"Но главная причина того, что дом, даже без закладной, является всё же пассивом, в том, что Вы им не владеете и реально. Правительство облегает Вас налогами, даже если Вы – собственник этого дома. Только прекратите оплачивать налоги на имущество и тогда выясните, кто настоящий владелец Вашей собственности.
Вот откуда берутся сертификаты, подлежащие обложению налогом. Если домовладельцы не оплачивают налоги за свою собственность, государство обвиняет их в неуплате, заставляет погасить задолженность и уплатить пеню в размере от 10% до 50%.
Поговорим относительно ростовщичества. Если Вы не оплачиваете налоги на недвижимость, и кто-то, например, я оплачу их за Вас, тогда во многих штатах государства Вы задолжаете мне налоги плюс проценты. Если Вы не оплачиваете налоги и проценты в пределах некоторого времени, я могу забрать Ваш дом вместо денег, которые я
истратил. В большинстве штатов, налоги на собственность – самые большие расходы, даже больше, чем выплаты по закладной. У меня была возможность купить дома, за который я уплатил налоги на собственность, за сумму, которая была меньше, чем $3500"
Также цитирую из Кийосаки "Богатый Папа, Бедный Папа".
"Вот еще один пример. Небольшая часть моих активов содержится не в депозитных сертификатах, а в налоговых. Мои деньги дают мне 16% годовых, что, конечно же, гораздо лучше 5%, которые предлагает банк. Эти сертификаты обеспечены недвижимостью и подкреплены государственными законами, что тоже значительно лучше, чем иметь дело с банками.
То, как я их покупаю, делает их безопасными. У них просто нет ликвидности. Поэтому я рассматриваю их как депозитные сертификаты на срок от двух до семи лет. Почти каждый раз, когда кто-то, особенно если у него вложены деньги в депозитные сертификаты, узнает, что у меня есть такие капиталовложения, он говорит мне, что это рискованно.
Он начинает объяснять, почему мне не следует этого делать. Когда я спрашиваю, откуда у него такая информация, он отвечает, что от знакомого или из журнала для инвесторов. Он сам никогда так не делал и берется советовать не делать так другим людям.
Нижний предел моих годовых доходов с этих сертификатов — 16%, а сомневающиеся довольны 5%. Сомнение дорого стоит".
Если Вы сомневаетесь, что я привела эти выдержки именно из книг Кийосаки, Вы можете проверить самостоятельно, есть ли в этих книгах подобная информация.
Вот тут как раз Роберт Кийосаки и говорит, на чём он реально зарабатывает деньги. Он редко об этом говорит в своих книгах, ограничиваясь в основном общими словами. И уж конечно же он нигде в своих книгах не даёт каких бы то ни было схем и технологий заработка.
Но в данном случае нужно и важно очень внимательно читать Кийосаки. Потому что именно в этих двух абзацах он и объясняет, как можно заработать деньги и очень большие деньги. Тут он раскрывает нам свой секрет, на чём он сам реально зарабатывает очень большие деньги.
В основном люди, читая эту книгу (конечно те, кто её действительно читал) прочитывают эти 2 абзаца, совершенно не задумываясь, а что же Кийосаки тут написал. И уж точно не начинают копать дальше и выяснять, а о чём же он тут действительно пишет.
А очень зря. Стоило бы задуматься. Вроде бы Кийосаки – человек уважаемый, в своих книгах старается ничего лишнего не писать. Пишет очень всё очень обтекаемо, чтобы не дай Бог американцы не обвинили 6
его в том, что он дал какую-то технологию или финансовый совет, который не работает и тем самым нанёс им серьёзный ущерб.
А так как в Америке все очень любят судиться, особенно с богатыми людьми, чтобы отсудить у них побольше денег в свою пользу, то Кийосаки старается в своих книгах ничего лишнего не говорить. А тут он написал, что менее чем за 3500 долларов ему в Америке удавалось приобретать множество домов. Написал, а большинство людей в мире, да даже и в самой Америке, не останавливаются в этом месте и не задумываются: «А как это?»
Почему я всё это знаю? Дело в том, что я и сама, очень давно читая книгу Кийосаки «Квадрант денежного потока» (а переведена на русский язык эта книга была аж в 2001 году), пропустила эти 2 абзаца. Просто прочитала, совершенно не задумываясь над тем, что он тут написал, и пошла читать дальше. И благополучно забыла о том, что тут прочитала. Не остановилась и не задумалась, а как это купить дом менее чем за 3500 долларов. Думаю, что большинство людей, читавшие эту книгу, поступили точно так же как и я в своё время.
А потом со мной произошло следующее. Как Вы могли прочитать из предисловия, я по своей профессии – адвокат. Практикующий адвокат в Бельгии и Нидерландах. Много работаю также и в других странах Западной Европы, но часто и в других частях мира.
Много занимаюсь международной торговлей, международным бизнесом, международными финансами и налогами. Однажды мне необходимо было для выполнения одной работы разобраться в налоговой системе США. Я погрузилась с головой в систему американского местного налогообложения.
В частности, в систему американских местных налогов на недвижимость. Когда я прочитала, как устроена эта система и как она действует, я сказала себе: «Этого не может быть». Потом перечитала всё внимательно ещё раз. Оказалось, может!
Так вот, уважаемый мой читатель, американская налоговая система, а именно местные американские налоги на землю и на недвижимость, устроены именно так, как написал Кийосаки в тех выдержках, которые Вы только что прочитали.
Попытаюсь объяснить эту систему на пальцах.
Вся земля в Америке кому-нибудь принадлежит. Бесхозной земли там просто нет. И любой, даже самый маленький клочок американской 7
земли имеет своего владельца. Владелец любого участка земли должен платить налог в местный бюджет.
Американская налоговая система – аналогична российской налоговой системе, бельгийской налоговой системе, немецкой налоговой системе и вообще налоговой системе любого другого государства с федеральной структурой. В любом федеральном государстве существуют федеральные налоги, доходы от которых наполняют федеральный бюджет.
Налоги субъектов федерации, штатов или федеральных земель, собирая которые субъекты федерации наполняют свои бюджеты. И местные налоги. Из этих налогов наполняются местные бюджеты городов и посёлков. Такими местными налогами могут быть плата за стоянку автомобилей в городе, налог на вывоз мусора или налог на владельцев собак и других домашних животных, дорожный налог. Да какие угодно бывают экзотические местные налоги.
Но они всё равно всегда и везде есть.
Так вот, основным и самым важным местным налогом в Америке является налог на землю и другую недвижимость. Сборы от этого налога идут в бюджет самой маленькой американской административной единицы. В США эта административная единица называется каунти.
Доходы от налога на недвижимость в Америке более чем на 50% идут на финансирование местных начальных и средних школ. Оставшиеся деньги распределяются между муниципальной полицией, местной пожарной командой, финансированием библиотек и других объектов культуры в данном каунти, а также на строительство и ремонт дорог на
территории данного каунти.
Теперь Вы понимаете, как важно для каунти собрать этот налог с владельцев недвижимости. Если не уплачен налог, то нечем платить зарплату местным учителям, полицейским и пожарным. Не на что строить новые и ремонтировать старые школы и дороги. А из государственного бюджета или из бюджета штата всё это практически не финансируется.
Таким образом, для американских каунти сбор налога на недвижимость - это вопрос финансовой жизни или смерти. И американские каунти собирают эти налоги. И поверьте мне, делают это очень жёстко. От сбора этого налога в буквальном смысле зависит безопасность и благополучие на их территории.
Конечно же вся земля в Америке оценена. Налог на недвижимость составляет от 1 до 3% от оценочной стоимости этой недвижимости. В разных штатах действует разная ставка налога на недвижимость. Чтобы узнать точную ставку этого налога в каком-то конкретном штате нужно либо посмотреть законодательство именно этого штата, либо обратиться в конкретный каунти и там Вам это скажут.
Каунти заранее знают и просчитывают свой бюджет, исходя из этих понятных и известных им заранее цифр. И когда в каунти оказывается много неплательщиков налога на недвижимость, сбивается весь местный бюджет.
А вот дальше начинается самое интересное. Именно об этом мы и читаем у Кийосаки. Именно на этом и делают самые большие деньги все основные инвесторы в недвижимость, включая и самого Кийосаки и Дональда Трампа и многих – многих других самых богатых людей Америки, сделавших себе состояние на недвижимости.
Инвесторы могут выкупать у каунти налоговую задолженность. А в чём интерес этих инвесторов спросите Вы? А интерес инвесторов состоит в процентах и штрафных санкциях, которые уплатит владелец недвижимости для того, чтобы не потерять свою недвижимость навсегда. Что я имею в виду? Существует американское налоговое законодательство. Я не буду сейчас вдаваться в детали и называть Вам названия законов и статьи этих законов и приводить важнейшие судебные решения американских судов, которые говорят об этом. Кому это интересно и кто, как и я, любит копаться в законодательстве и всё читать и проверять сам, Вы можете прийти учиться на мой курс "Секреты Американских Миллионеров", где я подробно разбираю все законы, на основе которых эта схема работает. Всех остальных я прошу просто поверить на слово мне и Роберту Кийосаки.
Американское законодательство гласит, что если владелец недвижимости не заплатил вовремя налог на недвижимость, то он должен заплатить не только этот налог, но и проценты от суммы задолженности сверху.
«Какой процент он должен заплатить?» - спросите Вы. И на этот вопрос Вам опять же отвечает Роберт Кийосаки в тех 2-х абзацах, которые Вы сегодня вместе со мной прочитали. По крайней мере 16% годовых от суммы, купленной Вами у каунти, налоговой задолженности.
Точной суммы получаемых Вами процентов я назвать Вам не могу. Она различается по штатам. Процентные ставки для всех каунти штатаустанавливаются законами штата.
Минимальный процент, который видела я, - 8% годовых, а максимальный 25% - за полгода.
Кроме того, в некоторых штатах мы имеем действительно проценты годовых на вложенную сумму. То есть, получаемые инвестором деньги зависят от того, как быстро владелец недвижимости закрыл свой налоговый долг.
Таким образом, инвестор в штатах, где установлены годовые проценты, получит обратно меньше денег, если владелец недвижимости закрыл свой налоговый долг быстро и больше денег, если владелец недвижимости закроет свой налоговый долг не сразу.
А существуют штаты, где процент, начисляется на сумму налогового долга не в виде % годовых, а в виде штрафа. В этих штатах инвестор получает свою инвестицию плюс, установленный законодательством штата, процент на эту инвестицию, независимо от того, платит ли владелец недвижимости на следующий день, после того как инвестор
выкупил его налоговую задолженность, через неделю, через месяц или через полгода. Сумма, которую получает назад инвестор, всегда будет известна заранее, независимо от времени оплаты.
Вы спросите, а какой же % всё-таки получают инвесторы. На это нам опять отвечает Роберт Кийосаки, в тех 2-х абзацах, которые мы с Вами сегодня так внимательно читаем. В среднем они получают гарантированно от 10 до 50% годовых на своё вложение. Всё зависит от выбранного ими для своих инвестиций штата.
«Хорошо» - скажите Вы, «а что будет, если владелец недвижимости вообще не заплатит ни налога на недвижимость, не процентов или штрафных санкций на свою задолженность?» И опять мы открываем Кийосаки и внимательно читаем наши с Вами любимые сегодня 2 абзаца его книги «Квадрант денежного потока». Цитирую.
«Если Вы не платите налоги и проценты за определённый период времени, то я могу забрать у вас дом в счёт тех денег, которые я за него внёс». То есть, инвестор ждёт какой-то законодательно определённый период времени.
Опять же, в разных штатах этот период времени может быть разным. Для знающих английский язык, скажу, что это время ожидания называется redemption period. Если инвестор не получает в этот установленный законодательством штата период своих денег с процентами, то он забирает у владельца его недвижимость.
Причём инвестор даже делает это не сам. За него это делает каунти по определённой процедуре. Каунти конфискует недвижимость у владельца и передаёт инвестору. Инвестору не приходится самому иметь дело с судами или задолжавшими налоги владельцами недвижимости. И это очень приятно. Таким образом, инвестор ничего в данном случае не теряет. Он либо получает свою инвестицию с процентами. Либо же недвижимость за сумму налоговой задолженности. Именно это и имеет в виду Кийосаки, когда пишет, что ему удавалось иногда приобретать дома менее чем за 3500 долларов каждый.
Напомню Вам, что я сказала в начале нашей мини-книги. Налог на недвижимость составляет в зависимости от штата от 1 до 3% от оценочной стоимости недвижимости. Причём оценочная стоимость недвижимости, как правило в США меньше, чем её рыночная стоимость. Об этом и говорит Кийосаки, когда говорит, что он приобретал дома за менее чем 3500 долларов. Читай, иногда за менее чем 1% от их реальной рыночной стоимости.
Но даже и это ещё не всё. У Кийосаки этот момент тоже озвучен в наших с Вами любимых 2-х абзацах его книги. Но он написан очень непонятно. Или же непонятно переведён. Читаю перевод Кийосаки: «В большинстве случаев налоги на собственность имеют приоритет по выплатам, даже прежде банковской закладной». А теперь перевожу на понятный русский язык. Инвестор, выкупивший налоговую задолженность, получает недвижимость всегда свободную от ипотеки или каких бы то ни было других долговых обязательств.
Именно этот пункт американского законодательства и вызвал у меня, когда я его впервые прочитала, реакцию «Этого не может быть!» Задумайтесь на минуточку. Если владелец не заплатил свой налог на недвижимость и у него эту недвижимость отобрали и передали инвестору, выкупившему его долг, то пропадают обязательства по ипотеке и любые другие обременения этой недвижимости. Инвестор получает недвижимость чистой от любых долгов!
Вы тогда спросите, а часто ли инвестор получает недвижимость вместо денежной суммы своих инвестиций с процентами. Всё зависит от того, что нужно этому инвестору. Существуют стратегии, когда инвестор всегда получает недвижимость. Существуют стратегии, когда инвестор
практически никогда её не получает, а получает назад свою инвестицию с процентами. В зависимости от того, какую стратегию выбирает инвестор, то он и получает.
Но эти стратегии я буду разбирать на своем курсе "Секреты Американских Миллионеров", который провожу по этой теме.
Вы скажете. Хорошо. Но это всё работает только в Америке, а в России это не работает. И будете совершенно правы. Эти стратегии инвестирования не работают ни в России, ни в любой другой точке земного шара. Это американское законодательство и аналогов ему нет ни в одной другой стране мира.
Это законодательство существует в США с 1726 года. Вы не ослышались. Ещё не было США, а это законодательство уже существовало. Именно поэтому законодательство и не унифицировано. Эти все законы старше, чем государство. Известно, что первый американский президент Джорж Вашингтон чуть не потерял свой дом из-за того, что не заплатил вовремя налог на недвижимость. И случилось это ещё до подписания Декларации независимости и гражданской войны в США. Это – документально засвидетельствованный в его биографии факт.
То есть, уважаемый мой читатель, Вы понимаете, что законодательство, о котором я сегодня веду речь, принято давно и неизменно действует в США уже почти 3 века. По нему приняты бесчисленные судебные решения, защищающие интересы инвесторов и каунти.
Система работает как швейцарские часы и будет, наверное, работать пока существует Америка. И, наверное, даже, если Америка перестанет существовать как государство. Доказательством этого является то, что система была создана раньше, чем образовались США.
Вы спросите, а какой нам с Вами интерес в этой системе, если мы с Вами не американцы и не живём в США. А интерес состоит в том, что чтобы инвестировать в американские налоговые задолженности (или же как их называет переводчик, переводивший книгу Кийосаки, которую мы с Вами сегодня так внимательно читаем, «налоговые сертификаты») не нужно быть американцем или жить в Америке. И Вы и я (а я тоже не живу в Америке и не являюсь её гражданкой) можем покупать американские налоговые задолженности и получать свои проценты или недвижимость, делая это, не выходя из своего дома!
Лично я провела уже несколько сотен подобных сделок и не
собираюсь останавливаться!
Для этого следует только соблюсти определённые формальности. Но об этих формальностях я тоже собираюсь рассказывать на своём тренинге.
Если Вы хотите узнать об этой теме более подробно перед тем, как записываться на курс, то настоятельно рекомендую Вам посмотреть один из моих бесплатных интернет-семинаров, который скоро придет или уже пришел Вам на почту. На всякий случай, проверьте папку Спам.
На нем я рассказываю о том:
1) Как человеку, не являющемуся гражданином США и не проживающему в Америке, инвестировать в налоговые задолженности точно также, как это делают Роберт Кийосаки или Дональд Трамп.
2) Какие стратегии нужно применять, если Вы хотите всегда получать недвижимость или же наоборот не хотите её получать, а хотите вернуть только свои инвестиции с процентами.
3) Рассмотрим подробно в каких штатах на что Вы можете рассчитывать. Я имею тут в виду %, который Вы можете получить на свои инвестиции, сроки возврата Ваших инвестиций с процентами, процедуры приобретения налоговых задолженностей и многие другие особенности работы с налоговыми задолженностями, которые различны в разных штатах.
4) Мы подробно рассмотрим с Вами где Вы можете найти налоговые задолженности.
Дело в том, что в каждый отдельный момент времени в США в среднем существует 9 миллиардов долларов просроченной налоговой задолженности по налогу на недвижимость. Это – американская статистика. То есть, если в один день сложить всю задолженность по всем каунти США, то в среднем в 2014 году получится 9 миллиардов долларов долга.
Рынок, как Вы понимаете, огромен. Среди этих 9 миллиардов может быть полный ужас. Мне попадались, например, участки земли вдоль железной дороги шириной в 50 см, а длинной в 3 км, за которые их хозяева не заплатили налога. Понятно, что налог никто и никогда не заплатит. А если такой участок попадёт Вам, то Вы тоже не будете знать, что с такой землёй делать.
Среди этих 9 миллиардов долларов задолженности также попадаются бриллианты. Мне попадались пятизвёздочные гольф – клубы и 13
шикарные ранчо с гектарами земли, за которые их хозяева случайно забыли заплатить налог.
И всё, что лежит между этими двумя крайностями.
Чтобы не остаться в итоге с недвижимостью, с которой непонятно, что делать, необходимо хорошо смотреть, какую задолженность Вы покупаете. Для оценки качества инвестиции я сама применяю 14 шаговую стратегию, которой готова поделиться с теми, кто учится на моих курсах.
Материал взят из книги Медко!
Об авторе
Наталья Медко родилась и закончила среднюю школу в городе Мурманске.
С 1987 по 1993 изучала высшую математику, инженерную кибернетику и металлургию в Московском Институте Стали и Сплавов.
В 1993 году получила диплом инженера – математика и некоторое время после окончания института занималась программированием и математическим моделированием сложных технологических процессов.
С 1994 года занималась моделированием и анализом экономических процессов и рынков ценных бумаг. В 90-х годах работала в нескольких московских финансовых и инвестиционных компаниях и банках на руководящих должностях. Занималась ценными бумагами, инвестициями и конкурсным управлением.
В 1999 году закончила с отличием факультет Психологии МГУ им. Ломоносова и получила диплом психолога и преподавателя психологии.
2
В 2000 году закончила с отличием Московскую Государственную Юридическую Академию и получила диплом юриста.
С августа 2000 года проживала в Нидерландах.
В январе 2007 года получила диплом юридического факультета Радбауд Университета Наймегена по специальности нидерландское право, международное и европейское права.
Во время учёбы в нидерландском университете стажировалась в ведущих адвокатских фирмах Нидерландов в Зволле и Роттердаме. Занималась нидерландским правом, международным страховым правом, предпринимательским правом, международным торговым и транспортным правом, международным контрактным правом.
С марта 2007 года проживает на территории Бельгии на границе с
Нидерландами.
В мае 2007 года сдала в Брюсселе квалификационный экзамен по бельгийскому праву и в том же году приняла адвокатскую присягу в Антверпенском апелляционном суде.
В 2007 году успешно прошла учёбу для бельгийских адвокатов. Стажировалась в ведущих бельгийских адвокатских фирмах в Антверпене, а затем в Брюсселе.
Много занималась и занимается морским правом, предпринимательским правом, международным страховым правом, международным торговым и транспортным правом, международным контрактным правом, правом недвижимости Бельгии и Нидерландов, наследственным правом Бельгии, Нидерландов и Германии, налоговым правом Бельгии и Нидерландов, экономическим уголовным правом Бельгии и Нидерландов, международным уголовным и налоговым правом, международным правом интеллектуальной и промышленной собственности, международным и европейским компьютерным правом, международным инвестиционным и финансовым правом, эмиграционным и семейным правом Бельгии и Нидерландов, правом Европейского Союза, международным частным правом, торговым и транспортным правом Германии, а также страховым, торговым, транспортным и контрактным правом Великобритании.
Изучала транспортное право на факультете транспортного менеджмента Университета Антверпена и международную бухгалтерию на факультете менеджмента Радбауд Университета 3
Наймегена (Нидерланды) и в Высшей школе Кемпен в Тюрнхауте (Бельгия).
С 2007 года изучает фискальное (налоговое) право на юридическом факультете Университета Антверпена, пишет дипломную работу по международному уголовному фискальному праву и в этом учебном году получит свой пятый диплом о высшем образовании и третий диплом в области права – диплом Мастера фискального (налогового) права Университета Антверпена.
Изучает компьютерное право и повышает свою адвокатскую квалификацию в области международного и европейского авторского права, и права интеллектуальной и промышленной собственности в Юридической Академии имени Гуго Гроция в Нидерландах.
С 2007 года является бельгийским адвокатом, членом фламанской (нидерландоговорящей) адвокатуры Королевства Бельгия.
С 2010 года работает самостоятельно.
Принята в адвокатуру Королевства Нидерланды в судебном округе Бреда.
Имеет 2 собственные адвокатские фирмы: одну в Бельгии и одну в Нидерландах.
Готовится сдать квалификационные экзамены и вступить в адвокатуру
Германии.
Блестяще владеет нидерландским, немецким и английским языками. Менее блестяще, но тоже неплохо владеет французским языком.
Постоянно повышает свою профессиональную квалификацию.
Является одним из очень немногих русскоязычных адвокатов в странах
Бенилюкса.
Работает как адвокат – международник в Бельгии, Нидерландах и иногда в Германии и Великобритании.
Успешно инвестирует в недвижимость Америки, Англии и континентальной Европы.